Thừa nhà, thiếu khách

Cập nhật : 17/9/2012 02:09 Số lần xem : 276
 
Bất động sản đóng băng, khách mua căn hộ khốn đốn vì lãi vay. Ảnh minh họa

Hiện Hà Nội và TPHCM có hơn 60.000 căn hộ tồn kho, dự báo năm 2013 con số này có thể lên tới 100.000 căn.

Thừa căn hộ, thưa vắng khách là tình cảnh chung của hầu hết tại các dự án kinh doanh nhà ở từ Hà Nội đến TPHCM. Để giải được bài toán trên, chắc chắn doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) phải có những giải pháp mang tính đột phá, chứ không chỉ dừng lại ở mức giảm giá thông qua các chiêu thức như: bán cắt lỗ, chiết khấu cao, khuyến mãi đậm... để kích cầu như hiện nay.

Chỗ đắt hàng, nơi hiu hắt

 

Trái với suy nghĩ rằm tháng 7 âm lịch sẽ không có người mua nhà, vì đa phần khách hàng sợ không may mắn trong làm ăn, giao dịch, một số chủ dự án vẫn chào bán sản phẩm. Cùng hàng trăm khách hàng đi tìm hiểu và xem nhà mẫu tại nhiều dự án trên địa bàn TPHCM, chúng tôi nhận thấy nhu cầu của người dân về nhà ở vẫn rất lớn, song vấn đề sản phẩm hiện nay chưa phải đã đáp ứng hết các nhu cầu của khách hàng.

Thực tế, nhiều khách hàng hiện nay đang mong muốn loại căn hộ có diện tích từ 60 m2 đến 70 m2, có vị trí nằm cách trung tâm TP khoảng từ  5 km đến 7 km và điều đặc biệt là giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn. Tuy vậy, không phải dự án nào hiện cũng đáp ứng được nhu cầu này, bởi nếu căn hộ ở gần trung tâm thì giá quá cao và diện tích lớn, còn căn hộ giá mềm thì lại quá xa trung tâm và không thuận tiện đi lại.
 
Nguyên nhân của tình trạng này là do lỗi từ các nhà quy hoạch, khi trước đây ở phần lớn các dự án DN bị buộc phải xây căn hộ có diện tích lớn, không có diện tích nhỏ. Còn nay, khi quy hoạch cho căn hộ nhỏ thì những khu đất có vị trí tốt, gần trung tâm TP  đã không còn nên phần lớn dự án buộc phải “chạy ra” vùng ven. Chính vì thế, hiện nhiều dự án khi bán ra gặp cảnh “chỗ đắt hàng, nơi hiu hắt”, bởi cơ cấu sản phẩm căn hộ không hợp lý và không phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng.

Đem hàng hiệu bán ở... nông thôn!

Tại hội thảo về thị trường BĐS do Bộ Xây dựng vừa tổ chức, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đã phê phán các DN BĐS tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp mà thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường. Hiện thị trường BĐS đã mất cân đối về cơ cấu nguồn cung (cả cung thực tế và cung tiềm năng), đặc biệt là sự lệch pha giữa nhu cầu và khả năng thanh toán, khiến thị trường hoặc mang đậm tính đầu cơ, tạo ra “bong bóng” hoặc dư cung khiến tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật rất cao lại chưa được đáp ứng.

TS Vũ Đình Ánh, thành viên tổ chuyên gia Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, ví von sản phẩm BĐS đang tồn kho số lượng khổng lồ hiện nay giống như hình ảnh “mang hàng hiệu về nông thôn bán”, dù có tốt, có đẹp đến mấy nhưng giá trên trời thì chẳng khách hàng nào mua nổi. Hệ quả là theo thống kê, Hà Nội và TPHCM đã tồn kho hơn 60.000 căn hộ, nếu tính “rẻ” 1 tỉ đồng/căn thì có tới 60.000 tỉ đồng đang “nằm chết” và sang năm 2013, số tồn đọng sẽ lên tới 100.000 căn.

TS Vũ Đình Ánh đưa ra con số thu nhập bình quân đầu người tại đô thị tuy gấp đôi so với nông thôn nhưng cũng mới chỉ gần 26 triệu đồng vào năm 2010 - ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân chứ không thể có tích lũy để mua nhà và BĐS với mức giá phổ biến trên 10 triệu đồng/m2. Với mức giá trên 1,5 tỉ đến 2 tỉ đồng/căn hộ thì người có mức thu nhập bình quân 70 triệu đồng/năm phải mất tới hơn 20 năm không tiêu dùng gì mới đủ để mua một căn nhà hoặc mất hơn 5 năm nếu cả gia đình 4 người có thu nhập bình quân 5 triệu đồng/người/tháng.
 

Chia nhỏ hoặc đại hạ giá

Để tìm lối ra cho thị trường BĐS, TS Phạm Sỹ Liêm, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng chỉ còn cách “xé nhỏ” căn hộ, cắt giảm tiêu chuẩn nội thất nhằm hạ giá thành phù hợp với đại bộ phận người dân. Không đưa ra mức giá “hợp lý” cụ thể nhưng TS Vũ Đình Ánh nói: “Nhà ở xã hội mà 10 triệu đồng/m2 thì tôi đủ điều kiện cũng chẳng mua được, còn người dân thường không đủ điều kiện mà mua nhà thương mại thì giá cao hơn bán không được là phải. Muốn bán được chỉ còn cách đại hạ giá”.

Tác giả: Bảo Trân - Tường Nguyên