Pháp luật về bất động sản hiện chưa chuẩn?

Cập nhật : 29/4/2011 02:12 Số lần xem : 616  

"Thị trường bất động sản cạnh tranh không hoàn hảo vì thông tin bất đối xứng. Người bán có nhiều thông tin hơn người mua, do đó họ có lợi thế cạnh tranh hơn hẳn, trong khi luật pháp chưa tập trung đến điểm này"

TS. Phạm Sỹ Liêm nêu bật vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đang cản trở sự vận hành thông suốt, hiệu quả, lành mạnh của thị trường
 
Những vấn đề trên đã được các đại diện doanh nghiệp, giới nghiên cứu luật, chuyên gia và nhà quản lý xây dựng nêu lên tại buổi toạ đàm cùng tên do Ban Quản lý Chương trình 585, Bộ Tư pháp tổ chức ngày 27/4 tại Hà Nội.

 

Hàng loạt vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đang cản trở sự vận hành thông suốt, hiệu quả, lành mạnh của thị trường.

Rủi ro góp vốn từ những khiếm khuyết pháp lý

Sức nóng lợi nhuận đem lại từ việc đầu tư, đầu cơ vào nhà đất tại Hà Nội vài năm gần đây cũng để lại cho không ít nhà đầu tư liều mình những bài học cay đắng. Cách đây khoảng 1 năm, vụ bán đất "khống" chiếm dụng vốn lên đến hàng trăm tỷ đồng từ khách hàng của nhà đầu tư thứ cấp là Công ty 1/5 ở dự án Thanh Hà - Cienco5 bắt đầu được phanh phui, gây trấn động.

Liên tiếp sau đó nhiều vụ việc nhỏ lẻ khác được phơi bày như "cuỗm" tiền góp vốn đầu tư đất dự án An Hưng của giám đốc Công ty Petroconex - Lê Mãn Thân hay vụ lừa đảo chiếm đoạt gần 100 tỷ đồng từ 200 "nạn nhân" ở dự án nhà ở liền kề trong ngõ 106 Hoàng Quốc Việt...

Nhìn nhận lại mới thấy, ở đây lỗi không hoàn toàn thuộc về sự thiếu hiểu biết của người tiêu dùng, lòng tham, liều lĩnh của các nhà đầu tư, đầu cơ mà một phần không nhỏ xuất phát từ những quy định và kẽ hở của luật pháp trong vấn đề góp vốn nói riêng.

Đứng từ góc độ phản biện chính sách, TS. Phạm Sỹ Liêm từ Tổng Hội Xây dựng VN tập trung phân tích những tréo ngoe và xa rời thực tế của quy định pháp luật xung quanh các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư (người bán).

Hàng loạt vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đang cản trở sự vận hành thông suốt, hiệu quả, lành mạnh của thị trường.

Ông dẫn giải, bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên kinh doanh bất động sản phải huy động được nguồn vốn lớn, quay vòng vốn nhanh. Đáng lẽ ngoài phần vốn tự có để chi cho khâu chuẩn bị đầu tư thì bên kinh doanh phải vay vốn ngân hàng. Nhưng nhà kinh doanh chỉ vay 1 phần, còn thì tìm cách huy động tiền ứng trước của các bên mua vì nhiều lẽ.

Vậy mà điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản lại chỉ mới nêu các nguyên tắc của hình thức ứng tiền trước mà không đủ cụ thể, chế tài để xét xử các vi phạm, tạo điều kiện làm nảy sinh những cách thức huy động vốn tuỳ tiện.

Ứng tiền trước là để cam kết bằng tiền cho việc mua bất động sản với giá cả nhất định. Đối với người mua, ứng tiền trước để thực hiện cam kết rằng chủ đầu tư làm xong là tôi nhất định mua. Cam kết này không phải là cam kết suông mà được đảm bảo bằng tiền. Còn với người bán, hình thức này là huy động vốn.

Thực chất, huy động vốn không có liên quan gì đến người mua: người mua thực hiện cam kết và phải bảo vệ cam kết, người bán hàng cũng phải cam kết, chứ không phải chỉ từ một phía. Khi thoả thuận nhận tiền ứng trước, bên nhận cũng đã cam kết sẽ bán cho bên mua 1 căn hộ. Như vậy, theo luật dân sự thì cam kết đó có thể thông qua đặt cọc theo điều 358 và ký quỹ theo điều 360.

Trong đó, ký quỹ là hình thức an toàn cho bên mua vì được đảm bảo thông qua một tài khoản phong toả của ngân hàng, đồng thời tạo điều kiện cho bên bán được vay vốn ngân hàng lãi suất thấp với số tiền đã ký quỹ. Đặc biệt, với số tiền vay này, người bán sẽ phải năng động hơn, không thể tuỳ tiện dây dưa tiến độ dự án để kéo dài thời gian trả lãi suất.

Ông Liêm đúc rút: "Tóm lại luật pháp nên quy định rõ tiền ứng trước mua nhà ở của người mua. Tôi cho rằng chỉ quy định hai hình thức đặt cọc hoặc ký quỹ như biện pháp số 6 của Nghị định 71 mà thôi. Các biện pháp khác được gọi dưới nhiều tên là góp vốn, cho vay vốn... đều là phi pháp, bịa đặt. Bởi, góp vốn kiểu gì khi người góp không có một quyền gì, không được hưởng 1 đồng lãi nào để rồi sau đó còn bị vỡ nợ?

Vì thế, chỉ có thể ứng trước thực hiện cam kết nghĩa vụ dân sự - mà đó là cam kết mua. Nếu chủ đầu tư sau này không bán thì phải trả cho bên ứng trước 1 số tiền tương đương đã cam kết. Chế tài như vậy sẽ rất rõ ràng minh bạch, mà không cần đề cập đến một hình thức mơ hồ nào nữa".

Cần có hành lang pháp lý cho trả chậm, trả dần

Quy định mua bán chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần ở khoản 2 điều 14 của Luật kinh doanh bất động sản, theo vị chuyên gia xây dựng, nếu có thì chỉ là trường hợp cá biệt giữa người thân, bạn bè thân thiết với nhau, chứ không có ý nghĩa thiết thực trên thị trường kinh doanh.

Nguyên lý kinh doanh là phải quay vòng vốn nhanh, để trả lãi ngân hàng thì hà cớ gì chủ đầu tư lại cho trả chậm, trả dần? - ông đặt câu hỏi. Nếu trả chậm, trả dần thì thời gian giao dịch kéo dài, càng nhiều rủi ro. Chỉ có hệ thống ngân hàng mới có thể cho vay theo hình thức này nhưng do độ rủi ro cao nên lãi suất cũng thường cao.

Vì vậy, khi Chính phủ muốn giúp người thu nhập thấp sớm có nhà ở thì phải hỗ trợ lãi suất cho người mua để họ được vay đủ tiền, trả ngay cho bên bán nhà 1 lần rồi sau đó trả chậm, trả dần cho ngân hàng. Đó là hình thức vay dài hạn và thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai. Vì có nhiều rủi ro nên cần có quy định pháp lý cụ thể để bảo đảm quyền lợi của ngân hàng cũng như bên vay.

"Khuôn khổ pháp lý của việc trả chậm, trả dần phải được đưa vào 1 Nghị định của Chính phủ vì mục 5 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thuộc chương 17 của Luật Dân sự chưa bao gồm trường hợp này. Luật Dân sự chỉ mới có đặt cọc, ký cược, ký quỹ chứ chưa nói tới việc trả chậm, trả dần và thực hiện bảo đảm bằng chế tài nào" - ông Liêm đề xuất.

Bên cạnh các vấn đề nêu trên, đứng từ góc độ doanh nghiệp và người tiêu dùng, ông Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản VN còn liệt kê ra 9 vấn đề bất cập, chồng chéo và sơ sài trong pháp lý, chế tài dẫn đến làm "méo mó" thị trường bất động sản.

Có thể kể đến như loạn phí môi giới bất động sản; không có mẫu chuẩn trong hợp đồng mua bán nhà khiến người mua bị chủ đầu tư lấn lướt gây thiệt thòi; thiếu minh bạch và dây dưa trong định giá tiền sử dụng đất theo giá thị trường khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí; mua bán, quản lý nhà chung cư, trong đó có chung cư mini còn lỏng lẻo...

Trước thực trạng hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản quá nhiều, lên tới 400-500 văn bản mà rất nhiều loại chồng chéo, nhiều quy định không đi vào cuộc sống khiến ngay cả những người hoạt động trong lĩnh vực pháp chế đọc cũng không biết sửa thế nào, các công ty luật rất khó và lâm vào thế bí không biết tư vấn cho nhà đầu tư ra sao, bà Nguyễn Thị Mai, phụ trách pháp chế Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội kiến nghị nên rà soát lại toàn bộ luật liên quan đến hoạt động này.

"Quá trình tổng kết thực hiện pháp luật về đất đai đã cho thấy có nhiều cái nhất. Trong đó điển hình là nhiều văn bản, tham nhũng, tiêu cực, tranh chấp, phiền hà, hư hỏng cán bộ, đút tiền... nhiều nhất", bà Mai nhận xét.