Nghị định 71 không đủ để xử lý tranh chấp nhà chung cư

Cập nhật : 06/9/2010 08:36 Số lần xem : 749  

Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở đã có hiệu lực 3 ngày, nhưng những chuyện thu phí sai, bảo hành không đủ thời gian, chậm làm giấy chứng nhận sở hữu... cho nhà chung cư vẫn tiếp diễn do chưa bị xử phạt, hoặc khó khả thi.


Theo Nghị định này, các mức phí dịch vụ  sử dụng nhà chung cư, kể cả phí trông giữ ôtô không được cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư đều thu phí cao hơn khung quy định của UBND tỉnh mà không e sợ gì, do chưa có chế tài xử phạt.

Theo phản ánh của cư dân chung cư Hoàng Kim (quận 7), Hùng Vương (quận 5), New Sài Gòn (Nhà Bè) TP HCM, các khoản phí đều đang bị thả nổi không tuân thủ theo bất cứ quy định nào.

 

Cuối tháng 7, đầu tháng 8, cư dân chung cư Khang Phú đã khiếu nại chủ đầu tư về hàng loạt vấn đề: diện tích chung riêng mập mờ, lơ là bảo hành toà nhà, phòng sinh hoạt cộng đồng không thấy bàn giao... Ảnh: Vũ Lê.

Về bảo hành nhà ở, Nghị định 71 quy định, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo hành toà nhà  với người mua. Thời gian bảo hành kết cấu chung cư 9 tầng trở lên phải được thực hiện trong vòng 60 tháng. Nếu chủ đầu tư ký bảo hành với nhà thầu ít hơn quy định thì thời gian chênh lệch chủ đầu tư vẫn phải bảo hành cho người mua. Thế nhưng, điều gây băn khoăn cho người dân là Nghị định 71 không có điều khoản nào chế tài khi chủ đầu tư lơ là trách nhiệm bảo hành.

Hiện chủ đầu tư và nhà thầu thường ký hợp đồng bảo hành ít hơn thời gian quy định. Có trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ cho khách hàng khi đã hết thời hạn bảo hành. Hầu như các hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán thậm chí là hợp đồng mua bán chỉ thoả thuận bảo hành toà nhà trong vòng một năm.

Một trong những mâu thuẫn đang bùng nổ tại nhiều toà chung cư là diện tích, tài sản sở hữu chung - riêng  không rõ ràng. Cuối tháng 7, cư dân Cantavil Hoàn Cầu (Bình Thạnh) yêu cầu chủ đầu tư phải giải thích về việc xây dựng văn phòng kinh doanh trên phần diện tích công viên cây xanh của tòa nhà. Trước đó, năm 2008, các toà nhà Mỹ Vinh (quận 3), Botanic (quận Phú Nhuận) đã nổ ra tranh chấp diện tích chung riêng khi chủ đầu tư tận dụng một số không gian trong toà nhà để kinh doanh cho thuê.

Cư dân thắc mắc, tranh chấp này có được giải quyết theo Nghị định 71 hay không? Bởi lẽ, Nghị dịnh 71 quy định khá tỉ mỉ các loại hình sở hữu và hạng mục nào là tài sản chung - riêng trong toà nhà nhưng không nhắc đến việc hồi tố.

Dân chung cư Mỹ Thuận sống trong tòa nhà này 6 năm, một số hệ thống đã xuống cấp nhưng vẫn phải dài cổ chờ sổ hồng. Ảnh: Vũ Lê.

Nghị định 71 quy định về nghĩa vụ của nhà đầu tư là làm giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà sau 50 ngày, tính từ lúc bàn giao. Tuy nhiên, từ trước đến nay, chưa có doanh nghiệp nào thực hiện được quy định này.

Điển hình là chung cư Mỹ Thuận (quận 8, TP HCM), theo hợp đồng mua bán của công ty M&C với khách hàng, năm 2004, chủ đầu tư sẽ giao nhà, 6 tháng sau thì người mua có giấy chủ quyền. Nhưng thực tế cuối năm 2005, 270 hộ dân mới được nhận nhà. Đến nay, cư dân Mỹ Thuận vẫn chưa có trong tay giấy xác nhận quyền làm chủ căn hộ. Còn chung cư Conic Đình Khiêm, egioicanho.com/chi-tiet-du-an/conic-dong-nam-a/167/">Conic Đông Nam Á, Conic Garden (Bình Chánh) đã đi vào sử dụng từ năm 2006-2007 nhưng dân vẫn dài cổ chờ giấy tờ nhà.

Tại hội nghị giới thiệu Nghị định 71 với sự tham dự của hơn 600 doanh nghiệp bất động sản TP HCM, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Nguyễn Văn Hiệp cho rằng, các vấn đề tranh chấp trong nhà chung cư hiện nay hết sức phức tạp, không thể chỉ trông chờ vào Nghị định 71 để giải quyết dứt điểm.

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho hay, để giải bài toán tranh chấp sở hữu chung riêng trong nhà chung cư, cách duy nhất tháo gỡ là căn cứ theo hợp đồng được ký kết, xác lập giữa doanh nghiệp và khách hàng. Theo hợp đồng này, ngay từ đầu trước khi bán nhà, chủ đầu tư phải minh bạch phần sở hữu chung, sở hữu riêng của cư dân và sở hữu riêng của doanh nghiệp để tránh mập mờ, gây hiểu lầm.

Việc bảo hành kết cấu toà nhà, căn cứ theo Nghị định 71 và Luật Nhà ở, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước cư dân theo đúng quy định. "Riêng câu chuyện cấp chủ quyền nhà chung cư, Nghị định 71 quy định 50 ngày, tuy thời gian dài hơn Nghị định 90 nhưng vẫn rất khó để doanh nghiệp thực hiện", ông nói.

Ông Hiệp cho biết thêm, trong thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ có nhiều kiến nghị về việc hướng dẫn, bổ sung để Nghị định 71 có cơ sở triển khai, áp dụng vào thực tế.